Radar de Subastas Comprar en subasta del BOE: oportunidades y sus riesgos

La pregunta

¿Merece la pena comprar este piso para alquilarlo y que se pague solo? Esa es la única pregunta del proyecto. «Se paga solo» tiene un significado exacto: el alquiler cubre la cuota de la hipoteca, el ITP, la notaría, el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, la vacancia y el IRPF, sin poner dinero ningún mes.

Y cuando la respuesta es no, se dice qué haría falta: cuánta entrada exactamente, o cuántos años, proyectando con la subida del alquiler que el INE mide en ese municipio concreto. Hay un tercer caso que también se nombra: cuando el alquiler no cubre ni los gastos corrientes, no hay entrada que lo arregle, ni pagándolo al contado.

Con los tipos de agosto de 2026 y una entrada del 30 %, 78 municipios de los 3.388 con alquiler publicado se pagan solos. En Madrid, ninguno. Que salgan pocos no es un defecto del cálculo: es el mercado, y decirlo es el motivo de que la herramienta exista.

Cuando un inmueble sale a subasta judicial no se anuncia en Idealista ni en Fotocasa. Aparece en el Portal de Subastas del BOE, entre miles de expedientes, con un buscador de 2015 que no calcula absolutamente nada: ni cuánto vale el inmueble, ni cuánto renta, ni qué riesgos tiene.

Este proyecto responde a la única pregunta que importa ante una subasta: ¿es una oportunidad o es una trampa?

Cómo funciona

Encadena cuatro fuentes públicas. El BOE aporta qué se subasta y por cuánto. Su referencia catastral abre la Sede del Catastro, que devuelve superficie, año y uso reales. Con eso se consultan los dos modelos inmobiliarios que ya existen en este portfolio para estimar el valor de mercado y la señal de revalorización de la zona. Y un motor financiero calcula lo que la operación deja de verdad al mes.

Un caso real

Subasta SUB-JA-2026-265154 en Las Rozas, consultada en agosto de 2026: sale a 817.026 € (2.053 €/m²) frente a un valor de mercado estimado de 1.554.800 €. Un 47,5 % de descuento que parece un chollo.

El semáforo explica por qué probablemente no lo es: ocupante desconocido, no visitable y vivienda habitual del deudor. Quien puje bloquea 40.851 € de depósito para adjudicarse una vivienda que quizá no pueda usar en tres años. Un buscador que sólo mostrara el descuento sería peligroso.

Por qué los números no son los del folleto

La mayoría de calculadoras dan la rentabilidad bruta: alquiler anual entre precio. Aquí se descuenta lo que un inversor paga de verdad — ITP (del 4 % al 10 % según comunidad: hasta 9.000 € de diferencia sobre 150.000 €), notaría, registro, gestoría, vacancia, IBI, comunidad, seguro e IRPF.

Sobre un piso de 150.000 € en Madrid alquilado a 900 €/mes: 6,69 % bruto frente a 4,67 % neto. Esos dos puntos son la distancia entre una inversión que sale y otra que no. También calcula el precio máximo que puedes pagar sin que el cash-flow se vuelva negativo.

Alquiler real: dónde estaba el dato que faltaba

El nivel del alquiler por zona parecía inaccesible: SERPAVI, el sistema estatal que recoge los contratos declarados a Hacienda, está detrás de un reCAPTCHA. Pero el agregado municipal del que sale SERPAVI se publica en abierto en el CDN de datos del Ministerio de Vivienda, sin protección alguna: mediana, percentil 25 y percentil 75 del alquiler de 3.388 municipios.

Con eso la rentabilidad deja de ser circular. Antes el alquiler se derivaba del precio con un porcentaje fijo y todas las zonas rendían casi lo mismo; ahora Madrid capital sale a 13,16 €/m² al mes y Móstoles a 9,09 €, y esa diferencia está medida. El esfuerzo del inquilino —qué parte de la renta del hogar se lleva el alquiler— pasa a ser real por los dos lados: alquiler medido dividido por renta medida del INE.

Para los contratos que se firman hoy, que van por encima del parque ya alquilado, se usa el registro de fianzas de Cataluña: en Barcelona, 1.137 € de media sobre 8.156 fianzas depositadas en el primer trimestre de 2026, frente a 900 € de mediana del parque. Que dos organismos distintos den cifras coherentes es la mejor verificación disponible.

El precio de compra, municipio a municipio

La media provincial miente por los dos extremos: la Comunidad de Madrid está en 4.048 €/m², pero Madrid capital vale 5.466 y Móstoles 3.026. Valorar una subasta de la capital con la media provincial la infravalora un 26 %, y el descuento es el número que preside el proyecto.

El detalle municipal existe, pero no en el portal de datos abiertos: vive en el BoletínOnline del ministerio, un Excel de formato heredado que sigue actualizándose cada trimestre. Trae los municipios de más de 25.000 habitantes y separa vivienda de hasta cinco años de antigüedad de la de más, así que con el año de construcción del Catastro se aplica el tramo que corresponde. 302 municipios con precio propio, cruzados con su código INE por nombre normalizado y contrastados después contra su provincia: si un valor se sale de banda se descarta, porque un dato menos cuesta menos que un precio de otro sitio.

Cada cifra, con su organismo y su año

Una revisión a fondo encontró cinco números que no se sostenían y los cinco se han sustituido o retirado: el valor de mercado venía de un modelo entrenado con anuncios de 2018; el alquiler se derivaba de una «rentabilidad típica» sin fuente citable; los €/m² por barrio estaban escritos a mano en otro proyecto; la «señal de revalorización» la producía un modelo entrenado con datos sintéticos; y el tipo hipotecario partía del tipo de intervención del BCE, que no es el índice al que se revisan las hipotecas.

Hoy el recorrido completo de una subasta se puede rastrear entero: valor de salida y depósito del BOE, superficie y antigüedad del Catastro, precio de compra del valor tasado del municipio, alquiler de los arrendamientos declarados a Hacienda, renta del hogar del Atlas del INE y tipo de interés del Euríbor a 12 meses del Banco de España. Cuando un dato no existe para ese municipio se usa el de ámbito provincial y la respuesta lo dice; cuando no existe en absoluto, no se rellena.

Lo único que no se mide es el diferencial que el banco suma al Euríbor, porque no hay fuente pública del diferencial medio. Por eso no es una constante escondida: es un parámetro con valor por defecto, señalado en cada respuesta.

La misma regla se aplicó a la interfaz: la demo tenía tres pestañas y ahora es un flujo seguido. La calculadora de rentabilidad genérica se eliminó entera —había cientos iguales— porque su rigor ya vive dentro del análisis de cada subasta. Lo que no aporta, fuera.

Integración, datos y licencia

Integración: API REST propia (FastAPI) con 18 endpoints y documentación OpenAPI en /docs. Funciona de forma autónoma: si los otros modelos del portfolio no responden, omite la valoración de mercado y lo declara en la respuesta.

Datos: ninguno personal. No hay cuentas ni formularios, y las consultas no se registran. Las subastas se consultan en vivo al BOE en cada petición, sin persistir nada.

No se usan portales inmobiliarios privados: sus APIs exigen aprobación manual y sus condiciones prohíben redistribuir los datos. Todo procede de fuentes públicas reutilizables. Del BOE se leen sólo las páginas que sirve sin registro, a ritmo de lectura humana.

Dato frente a estimación: lo que viene del BOE y del Catastro es dato verificable. El valor de mercado es estimación y viaja con el error medio del modelo (15,4 %); el alquiler también, mientras SERPAVI —los alquileres declarados a Hacienda— siga protegido con reCAPTCHA. La API devuelve avisos con las limitaciones de cada caso.

IA: este proyecto no usa ningún modelo de lenguaje ni proveedor externo. Es consulta de fuentes oficiales y aritmética financiera.

Licencia MIT. Código gratuito; la implantación y el mantenimiento corren por cuenta de quien lo despliegue.

Aviso

Esto no es asesoramiento legal, financiero ni de inversión. Comprar en subasta tiene riesgos reales: cargas que no se cancelan, ocupantes con derecho a permanecer y plazos largos hasta poder disponer del inmueble. Antes de pujar, pide siempre la nota simple en el Registro de la Propiedad y lee el edicto completo.