Radar de Subastas Comprar en subasta del BOE: oportunidades y sus riesgos

Cuando un inmueble sale a subasta judicial no se anuncia en Idealista ni en Fotocasa. Aparece en el Portal de Subastas del BOE, entre miles de expedientes, con un buscador de 2015 que no calcula absolutamente nada: ni cuánto vale el inmueble, ni cuánto renta, ni qué riesgos tiene.

Este proyecto responde a la única pregunta que importa ante una subasta: ¿es una oportunidad o es una trampa?

Cómo funciona

Encadena cuatro fuentes públicas. El BOE aporta qué se subasta y por cuánto. Su referencia catastral abre la Sede del Catastro, que devuelve superficie, año y uso reales. Con eso se consultan los dos modelos inmobiliarios que ya existen en este portfolio para estimar el valor de mercado y la señal de revalorización de la zona. Y un motor financiero calcula lo que la operación deja de verdad al mes.

Un caso real

Subasta SUB-JA-2026-265154 en Las Rozas, consultada en agosto de 2026: sale a 817.026 € (2.053 €/m²) frente a un valor de mercado estimado de 1.554.800 €. Un 47,5 % de descuento que parece un chollo.

El semáforo explica por qué probablemente no lo es: ocupante desconocido, no visitable y vivienda habitual del deudor. Quien puje bloquea 40.851 € de depósito para adjudicarse una vivienda que quizá no pueda usar en tres años. Un buscador que sólo mostrara el descuento sería peligroso.

Por qué los números no son los del folleto

La mayoría de calculadoras dan la rentabilidad bruta: alquiler anual entre precio. Aquí se descuenta lo que un inversor paga de verdad — ITP (del 4 % al 10 % según comunidad: hasta 9.000 € de diferencia sobre 150.000 €), notaría, registro, gestoría, vacancia, IBI, comunidad, seguro e IRPF.

Sobre un piso de 150.000 € en Madrid alquilado a 900 €/mes: 6,69 % bruto frente a 4,67 % neto. Esos dos puntos son la distancia entre una inversión que sale y otra que no. También calcula el precio máximo que puedes pagar sin que el cash-flow se vuelva negativo.

Alquiler real: dónde estaba el dato que faltaba

El nivel del alquiler por zona parecía inaccesible: SERPAVI, el sistema estatal que recoge los contratos declarados a Hacienda, está detrás de un reCAPTCHA. Pero el agregado municipal del que sale SERPAVI se publica en abierto en el CDN de datos del Ministerio de Vivienda, sin protección alguna: mediana, percentil 25 y percentil 75 del alquiler de 3.388 municipios.

Con eso la rentabilidad deja de ser circular. Antes el alquiler se derivaba del precio con un porcentaje fijo y todas las zonas rendían casi lo mismo; ahora Madrid capital sale a 13,16 €/m² al mes y Móstoles a 9,09 €, y esa diferencia está medida. El esfuerzo del inquilino —qué parte de la renta del hogar se lleva el alquiler— pasa a ser real por los dos lados: alquiler medido dividido por renta medida del INE.

Para los contratos que se firman hoy, que van por encima del parque ya alquilado, se usa el registro de fianzas de Cataluña: en Barcelona, 1.137 € de media sobre 8.156 fianzas depositadas en el primer trimestre de 2026, frente a 900 € de mediana del parque. Que dos organismos distintos den cifras coherentes es la mejor verificación disponible.

Ni un solo dato inventado

Una revisión a fondo encontró cuatro números que no se sostenían y los cuatro se han sustituido o retirado: el valor de mercado venía de un modelo entrenado con anuncios de 2018 (hoy es el valor tasado oficial del trimestre en curso); el alquiler se derivaba de una «rentabilidad típica» sin fuente citable; los €/m² por barrio estaban escritos a mano en otro proyecto; y la «señal de revalorización» la producía un modelo entrenado con datos sintéticos.

La comparación de zonas se reconstruyó entera sobre eso: compara municipios de una provincia —163 sólo en Madrid, frente a los 23 barrios de antes— y cada cifra declara su organismo y su año. Donde el dato no existe, se dice; no se rellena.

Integración, datos y licencia

Integración: API REST propia (FastAPI) con 16 endpoints y documentación OpenAPI en /docs. Funciona de forma autónoma: si los otros modelos del portfolio no responden, omite la valoración de mercado y lo declara en la respuesta.

Datos: ninguno personal. No hay cuentas ni formularios, y las consultas no se registran. Las subastas se consultan en vivo al BOE en cada petición, sin persistir nada.

No se usan portales inmobiliarios privados: sus APIs exigen aprobación manual y sus condiciones prohíben redistribuir los datos. Todo procede de fuentes públicas reutilizables. Del BOE se leen sólo las páginas que sirve sin registro, a ritmo de lectura humana.

Dato frente a estimación: lo que viene del BOE y del Catastro es dato verificable. El valor de mercado es estimación y viaja con el error medio del modelo (15,4 %); el alquiler también, mientras SERPAVI —los alquileres declarados a Hacienda— siga protegido con reCAPTCHA. La API devuelve avisos con las limitaciones de cada caso.

IA: este proyecto no usa ningún modelo de lenguaje ni proveedor externo. Es consulta de fuentes oficiales y aritmética financiera.

Licencia MIT. Código gratuito; la implantación y el mantenimiento corren por cuenta de quien lo despliegue.

Aviso

Esto no es asesoramiento legal, financiero ni de inversión. Comprar en subasta tiene riesgos reales: cargas que no se cancelan, ocupantes con derecho a permanecer y plazos largos hasta poder disponer del inmueble. Antes de pujar, pide siempre la nota simple en el Registro de la Propiedad y lee el edicto completo.