SERPAVI está tras un captcha, pero sus datos están publicados en abierto

Si has intentado alguna vez automatizar precios de alquiler en España, te habrás estrellado con lo mismo que yo: SERPAVI, el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, está detrás de un reCAPTCHA Enterprise. Es la fuente buena — se construye con los arrendamientos que los propietarios declaran a la Agencia Tributaria en los modelos 100 y 109, o sea contratos reales, no precios de anuncio — y no hay forma de consultarla desde un programa.

Lo di por perdido. Escribí en la documentación del proyecto que el nivel del alquiler no era accesible y que había que derivarlo del precio de compra con una rentabilidad típica. Eso metía una circularidad evidente: si el alquiler sale del precio, todas las zonas rinden casi lo mismo y la comparación no dice nada.

El agregado sí está publicado

Lo que está protegido es la consulta individual, la que te da el rango de precios de una dirección concreta. Pero el agregado municipal del que sale ese rango se publica en abierto, sin captcha ni registro, en el CDN de datos del Ministerio de Vivienda:

cdn.mivau.gob.es/portal-web-mivau/Datos_MIVAU/CSV/VDP001_01.csv

Son 37 MB de CSV con, por municipio, año y tipo de vivienda: la mediana, el percentil 25 y el percentil 75 del precio del alquiler, la superficie mediana y el recuento de viviendas. Exactamente las variables que describe la metodología oficial de SERPAVI. 3.388 municipios.

Un detalle incómodo que conviene decir: ese fichero no aparece en el catálogo documentado del ministerio. En datos.gob.es están publicados del VDP002 al VDP007, pero no el VDP001. Lo encontré sondeando el CDN a partir de la ruta de otro fichero que sí está catalogado. Puede cambiar de sitio o desaparecer sin que nadie avise, así que el proyecto lo comprueba en cada pasada de su rutina de vigencia y lo marca en rojo si deja de responder.

Cómo se verifica que un dato es el que dices

Encontrar un CSV no es lo mismo que poder fiarse de él. La comprobación que me convenció vino de otra fuente independiente: los registros de fianzas de alquiler. Cuando se firma un contrato hay que depositar una fianza, y por el artículo 36.1 de la LAU esa fianza equivale a una mensualidad de renta. Cataluña y la Comunitat Valenciana publican esos depósitos en abierto.

Si el fichero del ministerio dice la verdad, los dos deberían ser coherentes — con los contratos nuevos por encima del parque ya alquilado, porque quien renueva paga menos que quien entra hoy. Y eso es lo que sale:

• Barcelona: 900 € de mediana del parque (ministerio, 2024) frente a 1.137 € de media en contratos nuevos (8.156 fianzas depositadas, primer trimestre de 2026). Un 26 % más.
• Valencia: 681 € frente a 1.100 € de mediana sobre 6.258 depósitos de 2026. Un 62 % más.

Esa diferencia entre el 26 % y el 62 % me hizo dudar al principio: demasiado sistemática para ser crecimiento de mercado. Miré la distribución de importes en Valencia — unimodal, el 84 % múltiplos de 50 — así que no era una mezcla de fianzas simples y dobles. La explicación es regulatoria: Cataluña topa por ley la renta de los contratos nuevos en zona tensionada desde 2024 y la Comunitat Valenciana apenas. Allí los contratos nuevos sí se van al mercado.

Dos organismos distintos, cifras coherentes y una discrepancia que se explica por una ley. Eso es lo más parecido a una verificación que se puede hacer con datos públicos.

Lo que cambia cuando el dato es real

Con el alquiler medido, la rentabilidad deja de ser circular. Madrid capital sale a 13,16 €/m² al mes y Móstoles a 9,09 €, y esa diferencia está medida, no supuesta. El esfuerzo del inquilino — qué parte de la renta del hogar se lleva el alquiler — pasa a ser real por los dos lados, cruzándolo con el Atlas de renta del INE.

Y permite responder la pregunta que de verdad importa al comprar para alquilar: ¿se paga solo? Con los tipos de agosto de 2026 y una entrada del 30 %, sólo 78 municipios de los 3.388 con dato publicado cubren la hipoteca y todos los gastos sin poner dinero cada mes. En la provincia de Madrid, ninguno.

Otros dos ficheros que tampoco están donde deberían

Ya puestos, la misma búsqueda dio con el valor tasado de la vivienda por municipio, que tampoco está en el portal de datos abiertos: vive en el BoletínOnline del ministerio, en un Excel de formato heredado que sigue actualizándose cada trimestre.

apps.fomento.gob.es/boletinonline2/sedal/35103500.XLS

Importa porque la media provincial miente por los dos extremos: la Comunidad de Madrid está en 4.048 €/m², pero Madrid capital vale 5.466 y Móstoles 3.026. Valorar un piso de la capital con la media provincial lo infravalora un 26 %.

Ese Excel no lleva códigos INE, sólo nombres escritos a su manera («Ejido (El)», «Santa Cruz deTenerife» sin espacio), así que hay que cruzarlo por nombre normalizado. El 95 % encaja directo. Y cada valor cruzado se contrasta después contra el de su provincia: si se sale de una banda razonable, se descarta. Un dato menos cuesta menos que un precio de otro sitio.

La moraleja, si la hay

Que una web tenga captcha no significa que sus datos estén cerrados. Significa que esa interfaz está cerrada. Merece la pena mirar el portal de datos abiertos del organismo, su CDN, y los portales heredados que nadie ha migrado — que es donde suele estar el detalle fino.

Y cuando encuentres un fichero sin catalogar, trátalo como lo que es: algo que puede desaparecer mañana. Ponle una comprobación automática que avise cuando deje de responder, en lugar de descubrirlo seis meses después con la herramienta devolviendo cifras viejas y con aplomo.

El código está en GitHub con licencia MIT, y la demo se puede probar sin registro.